도시재생3. 국토부는 125만호를 어떻게 공급할 것인가?

익명 · 2026-02-03T19:44:22+09:00

고층 아파트 단지는 언제나 ‘효율’이라는 말로 등장한다.같은 땅에 더 많은 사람을 수용할 수 있고, 공급 속도도 빠르며, 숫자로 보면 분명 성과처럼 보인다.하지만 도시는 숫자로만 작동하지 않는다.도시는 사람이 매일 지나고, 머무르고, 쌓여가는 감각과 심리 위에 형성되는 구조다.중저층 주거가 적절히 분산되었을 때 같은 인구라도 도시는 덜 아프다.이 말은 취향의 문제가 아니라 구조에 대한 이야기다.밀도가 어떻게 배치되느냐에 따라, 도시는 회복할 수도 있고 소모될 수도 있다.1. 현황 및 문제점고층 아파트 단지가 들어서는 순간, 문제는 그 부지 안에서만 끝나지 않는다.오히려 그 주변, 그리고 연결된 다른 지점들까지 영향을 받기 시작하는데,도시의 특정 부위에 과도한 압력이 걸리면, 그 부담은 반드시 다른 곳으로 이동한다.가장 먼저 나타나는 것은 기반시설의 부담이다.수천 세대가 한 지점에 동시에 얹히면 도로, 교차로, 대중교통, 상하수, 전력망이 한꺼번에 압박을 받으나이 부담은 대개 즉각적인

고층 아파트 단지는 언제나 ‘효율’이라는 말로 등장한다. 같은 땅에 더 많은 사람을 수용할 수 있고, 공급 속도도 빠르며, 숫자로 보면 분명 성과처럼 보인다. 하지만 도시는 숫자로만 작동하지 않는다. 도시는 사람이 매일 지나고, 머무르고, 쌓여가는 감각과 심리 위에 형성되는 구조다. 중저층 주거가 적절히 분산되었을 때 같은 인구라도 도시는 덜 아프다. 이 말은 취향의 문제가 아니라 구조에 대한 이야기다. 밀도가 어떻게 배치되느냐에 따라, 도시는 회복할 수도 있고 소모될 수도 있다. 1. 현황 및 문제점 고층 아파트 단지가 들어서는 순간, 문제는 그 부지 안에서만 끝나지 않는다. 오히려 그 주변, 그리고 연결된 다른 지점들까지 영향을 받기 시작하는데, 도시의 특정 부위에 과도한 압력이 걸리면, 그 부담은 반드시 다른 곳으로 이동한다. 가장 먼저 나타나는 것은 기반시설의 부담이다. 수천 세대가 한 지점에 동시에 얹히면 도로, 교차로, 대중교통, 상하수, 전력망이 한꺼번에 압박을 받으나 이 부담은 대개 즉각적인 붕괴로 드러나지 않는다. 출퇴근 시간이 조금씩 늘어나고, 신호는 더 오래 막히며, 병원과 학교의 대기는 자연스럽게 길어진다. 도시는 유지되는 것처럼 보이지만, 내부에서는 계속 마모가 진행된다. 소음과 진동, 움직임 역시 마찬가지다. 고층 아파트 단지는 엘리베이터와 주차장, 기계실과 차량 흐름이 수직으로 압축된 구조다. 이 압축은 주변으로 흘러나갈 수밖에 없는데, 인접한 저층 주거지와 상가, 학교와 공원은 애초에 감당하도록 설계되지 않았던 자극을 매일 받아내게 된다. 이 과정에서 사람은 떠나고, 문제는 남는다. 도시미관의 문제는 흔히 ‘보기 싫다’는 취향의 영역으로 치부되지만, 실제 영향은 훨씬 깊다. 효율만을 기준으로 세워진 고층 아파트 단지는 주변 맥락과 어울리지 않는 스케일과 재료, 반복적인 입면을 갖는다. 이 단조롭고 거대한 덩어리는 매일같이 사람의 감각을 자극한다. 그 결과는 서서히, 그러나 분명하게 누적된다. 이유 없이 예민해지고, 작은 자극에도 신경질이 늘어난다. 공격성이 높아지거나, 반대로 무기력해지고, 삶의 밀도가 낮아지고, 허무감이 스며든다. 이것은 개인의 성격 문제가 아니라 환경이 만들어내는 반응이다. 문제는 이런 단지가 한국에 이미 수천 개 존재한다는 점이다. 그리고 그 영향은 개별 단지 안에 머무르지 않고, 도시 전반으로 확산되고 있다. 2. 개선 방안 이번 정부가 125만 호 공급을 이야기하는 상황에서 같은 방식의 반복은 단순한 정책 실수가 아니라 구조를 외면하는 선택에 가깝다. 공급의 숫자보다 먼저 점검해야 할 조건들이 분명히 있다. 1) 주거 형태의 전환, 고층 독점에서 중저층 분산으로 도시는 수직 압축보다 수평 분산에서 안정된다. 4~8층 내외의 중저층 다세대·연립·상가주택이 넓게 퍼질 때, 같은 인구라도 충격은 흩어지고 회복력은 커진다. 엘리베이터 의존도는 낮아지고, 일조와 조망이 특정 세대에만 집중되지 않으며, 거리 레벨에서 생활이 다시 살아난다. 2) 도로와 블록 단위의 재구성 중저층 주거는 충분한 도로 폭과 함께 설계되어야 한다. 병목 도로에 대단지를 끼워 넣는 방식은 도시를 만성 피로 상태로 만드는데, 블록을 작게 나누고, 차량과 보행 동선을 분리하며, 한 지점에 세대 수가 과도하게 몰리지 않도록 조정해야 한다. 3) 기반시설을 사후 보완이 아닌 전제 조건으로 학교, 병원, 공원 같은 시설은 입주 후에 따라붙는 옵션이 아니다. 인구가 분산될 것을 전제로, 생활 반경 안에서 자연스럽게 흡수되도록 처음부터 배치해야 도시가 위기를 맞지 않는다. 4) 도시미관을 사치가 아닌 필수 요소로 인식 튀는 외장재와 과도한 색채, 획일적인 입면은 도시를 쉽게 지치게 만든다. 중저층 주거에는 오히려 절제된 재료와 반복 가능한 디자인이 어울리는데, 도시는 눈에 띄는 건물보다, 눈에 걸리지 않는 풍경이 많을수록 건강해진다. 5) 개발 속도를 늦출 용기 빨리 짓는 것은 성과처럼 보이지만, 잘못 지어진 도시는 수십 년 동안 비용을 요구한다. 조금 느리더라도 구조를 바로잡는 것이, 결국 가장 빠른 선택이 된다. <img alt="" org-width="510" org-height="270" xss=removed title="원본확인 클릭" width="510" height="270" loading="on" src="https://ncache.ilbe.com/files/attach/new/20260203/377678/11538695858/11607699604/db48fe517bb9252d25122350472cce66_11607699941.jpg"> 3. 기대 효과 중저층 분산형 도시로 전환되면 같은 인구라도 도시의 체감 온도는 눈에 띄게 낮아진다. 교통은 덜 막히고, 소음은 흩어지며, 일상은 덜 자극적이 된다. 사람들은 덜 예민해지고, 공격성은 낮아지며, 삶의 리듬을 조금씩 되찾는다. 도시는 사람을 소모시키는 장치가 아니라, 회복을 허용하는 환경으로 바뀐다. 주택 공급은 단순히 집을 많이 짓는 일이 아니다. 어떤 도시를 만들 것인가, 어떤 인간을 길러낼 것인가에 대한 선택이다.  125만 호를 다시 고층 아파트로 채운다면, 문제를 해결하는 것이 아니라 굳혀버리는 셈이다. 이제는 숫자가 아니라 구조를 봐야 한다.

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